联通全球与本土：RICS资格认证在日本房地产市场的影响力日益增强

在日本，房地产估价在该国房地产市场中发挥着关键作用，尤其在处理跨境交易时。
这一领域的重要人物之一是水谷茂子（Shigeko Mizutani），英国皇家特许测量师学会会员（MRICS），现任日本世邦魏理仕（CBRE Japan）估价与咨询部主管，她同时持有日本不动产鉴定士资格和获得全球认可的英国皇家特许测量师学会（RICS）资格。
本文探讨 RICS 资格在日本房地产市场中的影响与意义，将其与本地资格进行比较，并突出其在应对新兴市场趋势方面的作用。
RICS 资格在国际市场参与者中享有深厚积淀与良好声誉。对于像水谷茂子这样的日本专业人士而言，持有 RICS 资格能够提升与国际客户合作时的可信度。许多持有日本物业的房地产基金要求在收购时以及整个持有期间出具估值。在这些情形中，RICS 资格备受重视，因为它代表着国际水准的市场认知与执业水平。这一资格为日本市场带来了超越本地实务的独特能力：它涵盖更广泛的范围，包括机械与设备（M&E）评估和营业价值评估等领域，而这些并不在日本估价资格的覆盖范围之内。此外，RICS 为日本专业人士提供全球网络与最佳实践，助力在房地产估价领域树立国际声誉。
在日本，房地产估价的首要资格是经政府授权的不动产鉴定士。该资格被认为具有权威性，是在日本开展估价的强制性要求。虽然 RICS 资格与日本不动产鉴定士资格在培训和专长方面被视为同等可信，但 RICS 资格提供更广泛的估价服务范围，包括营业价值评估。本地资格专属于房地产领域，反映了政府对行业的监管。相比之下，RICS 提供全球视野和超越本地监管的一致估价实务，这使其对于服务国际客户的专业人士尤具价值。
日本房地产市场在将环境、社会与治理（ESG）考量纳入物业价值方面面临挑战。在此背景下，RICS 资格尤为切题，它为日本的估价师提供对全球趋势的洞察。随着英国及欧洲大陆多国在 ESG 行动上处于领先地位，日本专业人士希望借鉴其经验，并在其估价工作中纳入类似做法。
「随着亚洲国家在国际房地产市场中愈发活跃，RICS 成为日本估价师与亚洲各地同行之间的桥梁。随着区域经济持续增长，人们对 RICS 资格的兴趣可能会不断上升。」
虽然该资格并非在日本开展估价的强制要求，但 RICS 为参与国际业务的估价师提供了重要的职业发展机会。这种经验对于职业成长和专精能力的提升无比珍贵。
虽然 RICS 资格并非日本监管合规所必需，但它是获得全球认可的资格。它能在与国际客户的谈判中提供额外支持，并能在困难情形中增加公信力。因此，RICS 资格充当了重要的桥梁，为国际交易提供一致性与专业性。
日本的客户将 RICS 资格视为估价领域专业水准的国际标志。它带来的额外公信力对估价结果有着显著影响，尤其在同时涉及日本和国际各方的交易中。正如水谷茂子所指出的，「持有 RICS 资格，会为交易的双方都增添一份安心。」
业界对以全球一致方式应对 ESG 等复杂议题的需求预计将持续增长。持有 RICS 资格的专业人士将在日本估价行业中扮演日益重要的角色。RICS 资格因其全球性，与日本本地资格形成互补，为国内外市场参与者提供全面的估价方法。随着亚洲国家在国际房地产市场中愈发活跃，RICS 成为日本估价师与亚洲各地同行之间的桥梁。随着区域经济持续增长，人们对 RICS 资格的兴趣可能会不断上升。在日本攻读 RICS 资格可带来广泛裨益，包括增强的专业能力、国际声誉以及宝贵的全球人脉机会。水谷茂子的职业生涯正是这一资格如何成为估价职业发展重要资产的明证。RICS 通过促进会员与员工之间的伙伴关系，持续在区域内创造价值与联结。这一案例正是 RICS 如何支持不同市场的专业人士的生动例证，确保他们始终站在行业前沿。在一个房地产挑战日趋复杂的世界里，RICS 对协作与全球标准的专注，正以含蓄而有力的方式塑造估价的未来。
日本市场是世界第三大经济体，被视为亚洲最成熟的市场之一。其资本市场深厚，并且广泛面向外国投资者开放。RICS 目前在日本拥有 150 余名会员，由 RICS 亚太团队和 RICS 亚太世界区域委员会提供支持，水谷茂子（MRICS）担任其中的日本代表。
日本会员参与小组（MEG）由本地市场的会员组成，每月举行会议，旨在通过 CPD（持续专业发展）讲座、考察活动和联谊活动把 RICS 会员与行业专业人士聚集在一起，并扩大 RICS 在日本的影响力。
RICS 目前正在日本与相关本地专业机构磋商建立直接通道协议。与日本不动产鉴定会（JAREA）和英国标准协会日本分会（BSIJ）完成直接通道的目标时间为 2024 年，与日本不动产评估士会（ARES）、日本不动产顾问会（JAREC）和日本管理顾问协会（CMAJ）完成直接通道的目标时间为 2025 年。
日本世邦魏理仕（CBRE）估价咨询与服务部主管
水谷茂子（Shigeko Mizutani）担任日本世邦魏理仕估价咨询与服务部主管，领导估价与咨询业务，主要职责包括项目执行监督、跨境投资者与企业客户管理以及整体业务发展。她是日本不动产鉴定士，并持有英国皇家特许测量师学会会员（MRICS）与美国估价学会会员（MAI）资格。水谷茂子在房地产行业经验丰富，涉及各类物业的估价咨询、大规模资产组合估值管理，以及就房地产项目提供多种顾问服务。她于 1989 年以应届毕业生身份加入东京银行（现三菱日联银行，MUFG Bank），开启金融行业的职业生涯。在加入世邦魏理仕之前，她曾就职于瑞银全球资产管理（UBS Global Asset Management）和惠誉评级（Fitch Ratings）。她长期为房地产估价行业作出贡献，曾担任东京都地价研究委员会的委员会成员（2014–2021 年），并担任国际估价标准委员会（IVSC）会员与标准认可委员会的理事会成员（2016–2019 年）。目前，她担任日本不动产鉴定士会国际委员会副会长。
RICS 曾被问及公司将客户引荐给保险提供商或保险经纪一事。
RICS 房地产投资论坛（RICS Property Investment Forum）为应对全球金融危机而设立，每年召开至多四次会议。
最新一期 RICS 欧洲商业房地产监测报告表明，市场前景总体稳定但日趋脆弱，地缘政治不确定性持续压制信心，情绪仍略显消极。
英国《2026 年英格兰权力下放与社区赋权法》（English Devolution and Community Empowerment Act 2026）于 2026 年 4 月 29 日获得御准，带来了许多人认为数十年来商业租金评审条款最重大的变化，这一变化将影响在该领域工作的 RICS 会员。
《估值合规框架》（Valuation Compliance Framework，VCF）是一种全新的机构层面方法，旨在在全行业推动一致、高质量的估值实务。
在本文中，我们将调查发现与更广泛的市场观察和行业趋势相结合，探讨环境、社会与治理（ESG）预期如何正在重塑建成环境各领域的需求、价值与风险。
英国皇家特许测量师学会（RICS）发布的最新亚太商业房地产监测报告确认，尽管未来表现信号参差，商业房地产行业仍连续第三个季度迈进正值区间。
RICS 发布了最新一期全球商业房地产监测报告，显示 2025 年第二季度澳大利亚商业房地产市场情绪显著改善，三项关键商业房地产指数自 2022 年以来均步入正值区间。
在经济增长格局变化、地缘政治复杂化和市场动态演变的双重驱动下，亚太（APAC）地区的商业地产（CRE）版图正在经历重大变革。
在戛纳房地产交易会（MIPIM）上，世界房地产联合会（FIABCI）与 RICS 以一份新的谅解备忘录（MoU）庆祝双方强化的联盟，共同促进全球房地产的可持续性、标准与最佳实践。
RICS 已委任理查德·卡斯（Richard Cass），英国皇家特许测量师学会会员（MRICS），临时担任治理委员会中建筑测量与建筑监管席位的委员。此项任命填补了 2024 年治理委员会选举后出现的空缺，确保这一重要执业领域的持续代表。
英国法律委员会（Law Commission）目前正在对《1954 年房东与租户法》（Landlord and Tenant Act 1954）第二部分进行全面审查。